یکی از انواع قراردادهایی که در میان مردم رایج است قرارداد رهن و اجاره است. بسیار پیش می‌آید که اختلافات زیادی بر سر این قرارداد بین موجر و مستأجر ایجاد می‌شود. یکی از این اختلافات نیز زمانی پیش می‌آید که مستأجر قصد پس گرفتن ودیعه یا مبلغ رهن خانه را دارد، اما موجر بنا به دلایلی از این کار امتناع می‌کند. این اختلاف معمولاً زمانی بین طرفین ایجاد می‌شود که به چند مورد خاص در زمان امضا و تنظیم قرارداد اجاره بی‌توجهی شده باشد.
تقریباً اغلب صاحبخانه‌ها دوست دارند در پایان قرارداد اجاره، خانه را تمیز و کاملاً سالم از مستأجران تحویل بگیرند. البته بعضی از آنها در این کار افراط می‌کنند و به استهلاک طبیعی خانه‌شان در اثر گذشت زمان توجهی نمی‌کنند. اما بسیار پیش می‌آید که مستأجر در زمان تحویل خانه، آسیب‌های زیادی به آن زده باشد. ممکن است بعضی از صاحبخانه‌ها هزینه‌های استهلاک را هم روی مبلغ اجاره بکشند. در مقابل بعضی دیگر از آنها مبلغ استهلاک را از مبلغ ودیعه یا رهن خانه کسر می‌کنند. این مسائل آغاز اختلافاتی است که در زمینۀ پس گرفتن ودیعه برای مستأجران و صاحبخانه‌ها ایجاد می‌شود.
در این مقاله در ابتدا مفهوم استرداد ودیعه را تعریف می‌کنیم. در ادامه به روش‌های پرداخت پول ودیعه و نکات مهم دیگری که در این زمینه وجود دارد خواهیم پرداخت.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: پس گرفتن ودیعه از صاحبخانه چگونه امکان پذیر است؟
تعریف پس گرفتن ودیعه (استرداد ودیعه) چیست؟
در زمان منعقد شدن قرارداد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه از طرف مستأجر به صاحبخانه (موجر) داده می‌شود. به این ودیعه معمولاً مبلغ رهن خانه نیز گفته می‌شود. ودیعه یا رهن قرض الحسنه و به منزلۀ ضمانتی برای پرداخت اجارۀ ماهانه به مالک است. در زمان تخلیۀ خانه و تسویه حساب کامل، موجر باید کل مبلغ ودیعه را به مستأجر پس دهد. البته این در صورتی است که مستأجر هیچ گونه بدهی اجاره و… به مالک نداشته باشد.
چه روش‌هایی برای پرداخت ودیعه به صاحبخانه وجود دارد؟
به طور کلی سه روش برای پرداخت پول پیش/ ودیعه/ رهن به صاحبخانه‌ها وجود دارد:
1. پرداخت نقدی
ممکن است مستأجر بخواهد مبلغ ودیعه را به صورت دستی پرداخت کند. در این صورت باید جلسه‌ای در بنگاه معاملات املاک به منظور پرداخت مبلغ ودیعه تشکیل شود. در این جلسه بعد از دریافت مبلغ از موجر امضا و اثر انگشت گرفته می‌شود. این کار برای پیشگیری از مشکلات و ادعاهای بعدی مبنی بر اینکه موجر پولی از مستأجر نگرفته است انجام می‌شود.
2. پرداخت به صورت چک
ممکن است مستأجر بخواهد ودیعه را به صورت چک پرداخت کند. در این صورت این چک باید تضمین شده باشد تا بتوان در صورت ایجاد هر گونه مشکل، آن را استعلام و پیگیری کرد. اگر چک ضمانت شده نباشد، مستأجر نخواهد توانست در دادگاه اثبات کند که مبلغ ودیعه را به موجر پرداخته است.
3. پرداخت به صورت قرض الحسنه
گاهی وقت‌ها بنا به دلایلی به جای اصطلاح ودیعه یا مبلغ رهن، از کلمۀ قرض الحسنه استفاده می‌شود. لازم به ذکر است که استفاده از این کلمه به نفع موجرهاست. زیرا اگر در اجاره نامه به واژۀ ودیعه اشاره شده باشد، به این معناست که پول به صورت امانت در اختیار موجر است. بنابراین موجر حق اسفاده از این امانت را ندارد. اگر هم زمانی بخواهد از این امانت استفاده کند، به خیانت در امانت محکوم می‌شود. اما استفاده از کلمۀ قرض الحسنه این مشکلات را نخواهد داشت. قرض الحسنه یعنی مستأجر برای مدت مشخصی پول خود را به موجر قرض داده است. موجر هم می‌تواند در مدت زمان طی قرارداد، در این مبلغ تصرف کند و آن را به مصارف مختلف برساند.
ممکن است در پایان زمان قرارداد مستأجر به ملک خسارت زده یا چندین ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. در این صورت موجر می‌تواند مبلغ خسارت خود را از مبلغ قرض الحسنه کسر کند.
| بیشتر بخوانید: بازدید از ملک و نکات مهمی که باید در هنگام بازدید حتماً به آنها توجه کنید. |
اگر موجر ودیعه را پس ندهد یا آن را با تأخیر بپردازد چه خواهد شد؟
ممکن است بعد از پایان مدت اجاره و تخلیۀ ملک از سوی مستأجر، پس گرفتن ودیعه از صاحبخانه با مشکلاتی مواجه شود. در این صورت بهتر است مستأجر یکی از این کارها را انجام دهد:
- به تصرف خود در ملک تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه‌اش را بازگرداند ادامه دهد.
- به شورای حل اختلاف محله و سایر مراجع قضایی مراجعه کند. مستأجر می‌تواند دادخواستی با عنوان مطالبۀ وجه در دادگاه بنویسد و از موجر بخواهد که ودیعۀ او را پس دهد. در این دادخواست‌ها، مستأجر خواهان است و باید دادخواست خود را به طرفیت خوانده (موجر) مطرح سازد.
اگر مستأجر این راه را برای پس گرفتن ودیعه انتخاب کرده باشد، در ابتدا باید ملک را تخلیه کند. او می‌تواند مراتب تحویل ملک و تحویل کلید را نیز به مراجع قانونی اعلام کند. بعد از بررسی پرونده، رأی الزام موجر به بازگرداندن ودیعه به مستأجر صادر می‌شود. مستأجر در این مرحله می‌تواند اموال موجر را به دادگاه معرفی و درخواست توقیف مبلغ ودیعه از اموال او را بکند.
چنانچه بعد از ارسال ابلاغیه به موجر تا ظرف 30 روز دادخواست اعسار به محکمه داده نشود، دادگاه حکم جلب موجر را به درخواست مستأجر صادر خواهد کرد. همچنین اقدامات لازم برای توقیف اموال موجر نیز انجام خواهد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای پس گرفتن ودیعه کجاست؟
ممکن است مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد. در این صورت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام موجر به استرداد و پرداخت ودیعه، شورای حل اختلاف محل اقامت صاحبخانه است. اما در بسیاری از مواقع مبلغ ودیعه بیش از بیست میلیون است. در این صورت نیز دادگاه محل اقامت صاحبخانه مرجع رسیدگی به این دعوا خواهد بود.
| بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره و ۱۰ نکته مهمی که باید قبل از عقد قرارداد بدانید. |
در دعوای استرداد مبلغ ودیعه حتماً به این نکات توجه داشته باشید.
- مستأجر زمانی می‌تواند این دعوا را در دادگاه مطرح کند که ملک را کاملاً تخلیه کرده باشد. در غیر این صورت درخواست او معتبر و قابل بررسی نخواهد بود.
- ممکن است مستأجر برای اقامه دعوا در دادگاه، آدرس محل اقامت جدید موجر را نداند. در این صورت می‌تواند در متن دادخواست به آدرس درج شده در اجاره نامه استناد کند.
- مستأجر می‌تواند علاوه بر درخواست پس گرفتن ودیعه، خسارت‌های تأخیر در پرداخت مبلغ را نیز مطالبه کند. این خسارت از زمان نوشتن دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه محاسبه خواهد شد.
- ممکن است مستأجر به دلیل پرداخت نشدن ودیعه، ملک را به موجر تحویل نداده باشد. در این صورت او از حق حبس خود استفاده کرده است. بنابراین باید برای هر روز تأخیر در تخلیۀ ملک، اجرت المثل تعیین شده از سوی دادگاه را بپردازد.
خسارت تأخیر در پس دادن ودیعه چگونه محاسبه می‌شود؟
بر اساس قوانین مربوط به روابط مستأجر و موجر، تشخیص میزان خسارتی که با تأخیر در پرداخت ودیعه از سوی موجر به مستأجر وارد شده است براساس شاخص‌های بانک مرکزی مشخص می‌شود. بنابراین کارشناسان مربوطه صلاحیت تعیین میزان آن را نخواهند داشت. لازم به ذکر است که مستأجر می‌تواند به ازای هر روز تأخیر موجر در پرداخت مبلغ ودیعه، حق التزام به مبلغی توافقی را نیز از موجر بگیرد.
با توجه به این مطالب، لازم است مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، برای خود ضمانت اجرایی در نظر بگیرد. در این صورت اگر در پایان قرارداد موفق به پس گرفتن ودیعه از موجر نشد، می‌تواند به صورت رایگان اقدام به پس گرفتن ودیعۀ خود از موجر بکند.
| بیشتر بخوانید: اجارۀ آپارتمان در مشهد |
چه راه‌ها و ترفندهایی برای پس گرفتن ودیعه از موجر وجود دارد؟
راه‌هایی وجود دارد که با دانستن آنها می‌توانید در صورت ایجاد مشکل، مبلغ ودیعۀ خود را راحت‌تر پس بگیرید. در ادامه به بعضی از مهم‌ترین راه‌های انجام این کار اشاره شده است.
وضعیت اولیۀ خانه در زمان ورودتان را به خاطر بسپارید.
یکی از دلایلی که موجر برای پس ندادن مبلغ ودیعه می‌آورد، آسیب رساندن مستأجر به بخش‌های مختلف خانه است. شما ممکن است بعد از مدتی فراموش کنید وضعیت اولیۀ خانه در زمان ورود شما به آن چگونه بوده است. بنابراین بهتر است در هنگام ورود به خانه میزان استهلاک آن اعم از ساییدگی و لکه‌های دیوار، شکستگی کابینت‌ها و… را مستند کنید. این مستندات باید در همان ابتدای کار از سوی شما و صاحب خانه امضا شده باشد. در این صورت موجر در پایان مدت قرارداد نمی‌تواند خسارت استهلاک‌های قدیمی خانه‌اش را نیز از شما مطالبه کند.
از بخش‌های مختلف خانه عکس بگیرید.
بهتر است هم در زمان اسباب کشی و هم در زمان تخلیۀ خانه، از بخش‌های مختلف عکس بگیرید. عکس‌های شما با تاریخ همان روز ثبت می‌شوند. بنابراین در صورت نیاز یا ایجاد هر مشکلی، می‌توانید از این عمس‌های مستند برای دفاع از خودتان استفاده کنید. از فناوری‌های دیجیتال همیشه به نفع خودتان سود ببرید. این عکس‌ها را بهتر است به محض گرفتن و مستند کردن، برای صاحب خانه هم ارسال کنید.
| بیشتر بخوانید: اسباب کشی؛ نکات مهمی که باید برای جابجایی آسان بدانید. |
نقاط مخفی و دور از چشم خانه را نیز بررسی کنید.
اگر بخواهید تمام مراحل تسویه حساب و تخلیۀ ملک را خودتان به تنهایی انجام دهید، اهمیت این کار بیشتر می‌شود. ما انسان‌ها خیلی زود به محلی که در آن زندگی می‌کنیم عادت خواهیم کرد. بنابراین کاملاً طبیعی است که متوجه کاستی‌ها، ایرادات و کثیفی‌های بخش‌های مختلف خانه نشویم. اما باید بدانید که موجر در زمان تحویل گرفتن خانه از شما به تمامی این جزئیات دقت خواهد کرد. تصور کنید که اولین بار است وارد خانه شده‌اید. اگر اینطور بود، خانه را چگونه تمیز می‌کردید؟ الان هم باید تمام آن کارها را پیش از تحویل دادن خانه انجام دهید. در غیر این صورت ممکن است در پس گرفتن مبلغ ودیعه از صاحب خانه به صورت کامل با مشکل مواجه شوید.
کمی شکاک بودن همیشه هم بد نیست!
به تعریف‌هایی که صاحبخانه از شخصیت، رفتار و نحوۀ نگهداری شما از خانه‌اش می‌کند زیاد دلخوش نباشید. باید بدانید که این عقیده تا پایان مدت زمان حضور شما در خانه‌اش نیز همراه او خواهد ماند یا نه. ممکن است این اولین تجربۀ مستأجری شما باشد. در این صورت حتماً از کسانی که در این زمینه تجربه دارند دربارۀ کم و کیف کارها و نحوۀ رفتارتان و رسیدگی به خانه سؤال کنید. سعی کنید به توصیه‌ها و هشدارهای افراد باتجربه گوش کنید تا در زمان پس گرفتن ودیعه خود با مشکل مواجه نشوید.
| بیشتر بخوانید: آگهی‌های رهن و اجارۀ خانۀ ویلایی در تهران با بهترین قیمت‌ها |
سخن پایانی
هر چقدر هم که در زمان قرارداد یا بعد از آن دقت به خرج دهید، باز هم ممکن است با مسائل اجاره نشینی درگیر بشوید. بنابراین باید سعی کنید مهارت‌های لازم برای مشکلات احتمالی را در خودتان تقویت کنید. همچنین استفاده از تجربیات مفید دیگران نیز در این زمینه می‌تواند بسیار کمک کننده باشد. به خاطر داشته باشید که بسیاری از مشکلات را می‌توان با کنار گذاشتن واکنش‌های دفاعی بی مورد و پرداختن به گفتگوهای منطقی حل کرد. امیدواریم که مطالعۀ این مقاله برایتان مفید بوده باشد.